Subastas Privadas Voluntarias - Legislación Chilena

Bases Legales de Subastas Inmobiliarias Privadas ("Remata su Dueño")

En CorretajeInmobiliario.cl promovemos la transparencia, seguridad jurídica y eficiencia en las transacciones de bienes raíces. Las presentes Bases Legales regulan el funcionamiento, publicación, recepción de posturas y formalización de compraventas bajo la modalidad de Subasta Privada Directa ("Remata su Dueño"), en estricta conformidad con el Código Civil, la Ley del Consumidor y las solemnidades registrales vigentes en la República de Chile.

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1 Naturaleza Jurídica: Subasta Privada Voluntaria y Deslinde de Remates Judiciales

Advertencia Legal Clave (Código de Procedimiento Civil): Las subastas publicadas bajo la modalidad "Remata su Dueño" en CorretajeInmobiliario.cl NO constituyen remates forzados, ejecuciones judiciales, juicios hipotecarios ni procedimientos de liquidación concursal tramitados ante los Tribunales de Justicia de Chile (regulados por los artículos 485 y siguientes del Código de Procedimiento Civil).

Se trata de un mecanismo comercial de subasta privada, voluntaria y directa convocado por el propietario legítimo del inmueble (o su mandatario legal con facultades suficientes), quien fija libremente un Precio Base con el objetivo de recibir ofertas de compra de interesados calificados, sin intermediación de corredores tradicionales y con 0% de comisión sobre el valor de adjudicación.

CorretajeInmobiliario.cl actúa única y exclusivamente como plataforma tecnológica de publicación, exhibición y contacto publicitario, y no reviste la calidad de martillero público en los términos de la Ley N° 18.118, salvo cuando las partes contraten de común acuerdo y expresamente a un martillero matriculado para dirigir un acto presencial o virtual específico.

2 Requisitos del Propietario Oferente y Fijación del Precio Base

Para publicar una propiedad en modalidad de subasta privada en el portal, el anunciante debe dar cabal cumplimiento a las siguientes exigencias:

Acreditación de Titularidad: El anunciante debe ser el titular de dominio con inscripción vigente en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) respectivo o contar con mandato especial notarial otorgado por escritura pública.
Identificación Catastral Fidedigna: Es obligatorio consignar el número de Rol de Avalúo Fiscal del SII (Servicio de Impuestos Internos), la comuna, región y dirección exacta del inmueble, garantizando la certeza jurídica de la propiedad ofrecida.
Fijación del Precio Base ("Postura Mínima"): El propietario debe estipular el Precio Base a partir del cual comenzará la recepción de posturas, expresado claramente en Pesos Chilenos (CLP) o Unidades de Fomento (UF). No se admitirán posturas inferiores a dicho umbral mínimo.
Transparencia sobre Estado de Cargas y Gravámenes: El anunciante debe transparentar en la descripción del aviso si la propiedad se encuentra afecta a hipotecas bancarias vigentes, servidumbres o prohibiciones convencionales que deban ser alzadas al momento del perfeccionamiento de la venta.

3 Mecánica de Posturas, Ofertas y Comunicación Directa

3.1 Carácter de las Posturas: Toda oferta o postura remitida por un interesado a través de los canales de contacto del portal (teléfono, WhatsApp verificado o formulario en línea) constituye una declaración seria de voluntad e interés de compra, sujeta al cumplimiento de las condiciones pactadas y al estudio de títulos correspondiente.

3.2 Trato Directo sin Intermediarios: La negociación, recepción, cotejo y aceptación de posturas se lleva a cabo directamente entre el interesado postor y el propietario del inmueble. CorretajeInmobiliario.cl no retiene depósitos de postores, no califica el crédito hipotecario ni recibe pagos a cuenta del precio de compraventa.

3.3 Libertad de Selección: Tratándose de una subasta privada voluntaria, el propietario se reserva el derecho de aceptar la postura que considere más conveniente para sus intereses comerciales (atendiendo no solo al monto ofrecido, sino también a la forma y plazo de pago: contado, crédito preaprobado o subsidio habitacional).

4 Garantía de Seriedad de la Oferta (Boleta de Garantía o Vale Vista)

A fin de resguardar la seriedad de los procesos de subasta privada y evitar ofertas fraudulentas o especulativas, el propietario y los postores podrán acordar la constitución de una garantía de seriedad de la oferta bajo las siguientes pautas:

Instrumento Bancario Custodiado: Se recomienda utilizar un Vale Vista Bancario nominativo o Boleta de Garantía a nombre del oferente o con endoso en garantía, tomado en una entidad bancaria supervisada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).

Custodia Notarial Imparcial: El vale vista debe quedar bajo custodia de un Notario Público chileno mediante instrucciones notariales formales e irrevocables firmadas por ambas partes, donde se fijen las condiciones precisas de restitución o cobro de la garantía.

Devolución Oportuna: La garantía será devuelta de forma íntegra e inmediata a los postores cuyas ofertas no hayan sido aceptadas, o bien si el estudio de títulos del inmueble arrojare reparos insubsanables.

5 Solemnidad Inmobiliaria Obligatoria en Chile (Código Civil)

Principio Esencial del Derecho Civil Chileno: De conformidad con el artículo 1801 inciso 2° del Código Civil de Chile, la compraventa de bienes raíces es un contrato solemne que no se reputa perfecto ante la ley mientras no se haya otorgado por Escritura Pública. Asimismo, la tradición (transferencia real del dominio) opera únicamente mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (CBR) competente (artículo 686 del Código Civil).

En consecuencia, la adjudicación o aceptación de una postura en el portal web o en cualquier acto de subasta privada representa un acuerdo preparatorio o cierre de negocio, el cual se perfecciona y formaliza inexcusablemente a través de las siguientes etapas:

Contrato de Promesa de Compraventa (Art. 1554 Código Civil): Suscripción de una promesa por escrito que especifique el inmueble, precio final aceptado, plazo de estudio de títulos, condiciones de pago, fecha de firma definitiva y multas o cláusula penal en caso de desistimiento injustificado.

Estudio de Títulos por 10 Años: Revisión técnico-legal exhaustiva de los títulos de dominio por un abogado habilitado, abarcando un período ininterrumpido mínimo de 10 años en el Conservador de Bienes Raíces, verificando certificados de dominio vigente, hipotecas, gravámenes, interdicciones, litigios y certificados de no expropiación (SERVIU y Municipalidad).

Escritura Pública Definitiva de Compraventa: Comparecencia de las partes ante Notario Público competente para el otorgamiento y firma de la Escritura Pública, acreditando pago del precio o financiamiento bancario y pago al día de contribuciones (formulario 2890 SII).

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR): Ingreso y registro formal de la escritura en el Repertorio e inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador correspondiente al territorio de la propiedad. Solo en este momento el adquirente se convierte formalmente en dueño legítimo.

6 Distribución de Gastos Notariales, Registrales y Tributos

Salvo estipulación expresa en contrario acordada de mutuo acuerdo entre comprador y vendedor en la promesa de compraventa, regirán las siguientes reglas de costumbre y derecho común en Chile:

🏠 Obligaciones del Vendedor (Propietario)

50% de los derechos de arancel notarial por otorgamiento de la escritura pública.
Pago íntegro y al día del Impuesto Territorial (contribuciones de bienes raíces) hasta el trimestre de entrega material.
Pago total de gastos comunes, cuentas de servicios básicos y multas municipales pendientes.
Gastos de alzamiento de hipotecas o gravámenes que graven el inmueble.

✍️ Obligaciones del Comprador (Adjudicatario)

50% de los derechos de arancel notarial por otorgamiento de la escritura pública.
100% de los derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Honorarios de su abogado por la redacción del estudio de títulos y minuta de compraventa.
Copias autorizadas de la escritura e inscripciones de dominio con vigencia.

7 Desistimiento, Incumplimiento y Cláusula Penal

7.1 Retiro Injustificado de Postura: Si un postor retira injustificadamente una oferta formalmente aceptada por el propietario antes de la firma de la promesa, o rehúsa concurrir a la suscripción habiendo dejado garantía notarial de seriedad, se hará efectiva la retención de dicha garantía en favor del vendedor a título de avaluación anticipada de perjuicios (cláusula penal, Art. 1535 del Código Civil).

7.2 Títulos No Ajustados a Derecho: En el evento de que el estudio de títulos arrojare reparos sustanciales, gravámenes no advertidos o vicios de nulidad que no puedan ser subsanados en un plazo prudencial, el comprador postor tendrá derecho a desistirse libremente de la operación sin aplicación de penalidad alguna, debiendo restituirse de inmediato la totalidad de las garantías o fondos entregados.

8 Transparencia y Prohibición de Posturas Simuladas o Pujas Falsas

Para asegurar la lealtad comercial y la protección del consumidor (Ley N° 19.496), se prohíbe de forma terminante:

La realización de posturas ficticias, simuladas o realizadas por interpósita persona vinculada al propietario con el propósito de inflar artificialmente el precio o crear una falsa apariencia de demanda.
La colusión entre oferentes o postores para inhibir o manipular artificialmente el resultado de una subasta.
La exigencia de pagos o transferencias informales no contempladas en las presentes bases con anterioridad a la firma notarial.

Cualquier irregularidad detectada facultará a CorretajeInmobiliario.cl para dar de baja de inmediato la publicación y denunciar los hechos ante los tribunales competentes en virtud de las figuras tipificadas en el Código Penal chileno sobre fraudes y estafas.

9 Ley Aplicable, Domicilio y Tribunales Competentes

Las presentes Bases Legales se rigen e interpretan en su totalidad bajo las leyes de la República de Chile. Para dirimir cualquier controversia derivada de la interpretación, validez o ejecución de estas condiciones, las partes fijan domicilio convencional en la ciudad de Santiago de Chile y prorrogan competencia en sus Tribunales Ordinarios de Justicia.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de los derechos irrenunciables que asisten a los consumidores de conformidad con la Ley N° 19.496 y de las facultades sancionatorias y protectoras del SERNAC.